L’année 2025 touche à sa fin avec un marché immobilier qui retrouve un peu de souffle… loin de ses couleurs d’antan. Après deux années de tensions fortes — inflation, durcissement des conditions d’accès au crédit, chute historique des autorisations de construire — les indicateurs laissent entrevoir un paysage contrasté : un léger rebond, une confiance qui se reconstruit lentement, et aussi une fragmentation croissante entre l’ancien et le neuf.
Pour nous, courtiers, c’est un moment charnière : le terrain évolue, la demande change, et les contraintes s’accumulent. Il faut lire finement les signaux faibles pour accompagner au mieux les projets de nos clients.
Un marché de l’immobilier ancien en reprise, mais fragile
Selon BPCE L’Observatoire, dans une étude publiée le 25 novembre, le marché de l’ancien a retrouvé un peu d’activité depuis le point bas de l’automne 2024, même si la dynamique reste modérée.
La reprise est portée par trois facteurs :
- une demande mieux orientée qu’en 2024,
- des prix globalement stabilisés,
- un regain de projets surtout en province, où les volumes reprennent plus vite qu’en Île-de-France.
Toutefois, ce « réchauffement » reste fragile. Ainsi, les incertitudes politiques et économiques nuancent cette reprise, qui reste très différenciée selon les territoires et les typologies de biens. Les appartements tirent davantage leur épingle du jeu que les maisons, notamment en province.
Immobilier neuf : un rebond technique et non structurel
Du côté du neuf, nous assistons à un regain des autorisations (+28 % d’avril à septembre sur un an) et des mises en chantier (+9 %) .
Cependant, le volume global reste historiquement bas : la promotion immobilière pourrait signer en 2025 un troisième plus bas consécutif, près de 30 % en dessous de la période 2018-2022 !
La demande des acheteurs, elle, demeure très prudente. Sans nouvelle mesure d’incitation à l’investissement locatif, les ventes issues de la promotion devraient rester sur un plancher en 2026.
Crédit immobilier : une stabilisation fragile avant une probable remontée des taux
La production de crédits s’est redressée en 2025 (+29 % sur l’année) grâce au retour des primo-accédants, désormais moteur du marché.
Toutefois, cette embellie pourrait être de courte durée : la stabilisation des taux actuels laisse présager une légère hausse d’ici fin 2025, puis en 2026, poussée par la remontée de l’OAT et un contexte budgétaire plus tendu. BPCE anticipe un taux moyen autour de 3,35 % pour les nouveaux crédits en 2026.
Le bailleur privé : un acteur en pleine mutation
C’est sans doute l’enseignement le plus stratégique du rapport : le visage du bailleur privé change.
Ils représentent 11 % des Français, plus urbains, plus aisés, et souvent pleinement propriétaires de leur résidence principale.
Quatre tendances se détachent.
1. Une montée des multi-propriétaires
41 % des bailleurs détiennent plusieurs biens (vs 38 % en 2022).
Le parc s’oriente vers davantage d’appartements, et la location meublée ou saisonnière progresse.
2. Davantage de désengagement que d’investissement
Pour la première fois :
25 % veulent se retirer du locatif
contre 23 % qui veulent investir
Une inversion complète par rapport à 2022.
La fiscalité, la gestion lourde et l’obligation de travaux (DPE) figurent parmi les principaux motifs de renoncement.
3. La rentabilité n’est plus le seul moteur
La retraite et la transmission gagnent du terrain dans les motivations.
Cependant les inquiétudes progressent aussi : relations locataire/propriétaire, fiscalité, coûts de rénovation.
4. La gestion confiée explose
Un propriétaire bailleur sur deux délègue désormais la gestion (+9 points depuis 2022).
Un signal important pour les professionnels de la gestion locative.
2026 : un marché qui cherche son équilibre
Pour les courtiers, cela signifie trois choses :
- Un rôle de pédagogie renforcé auprès de clients plus hésitants.
- Une expertise accrue sur les parcours d’achat, les dispositifs de soutien, les enjeux DPE.
- Un accompagnement plus poussé des investisseurs, qui cherchent à arbitrer dans un contexte anxiogène.
2026 ne sera pas une année d’euphorie.
Ce sera une année d’opportunités pour celles et ceux qui savent décoder les signaux, rassurer, et proposer un accompagnement personnalisé et adapté.
Pour consulter l’étude BPCE L’Observatoire dans son intégralité : suivre ce lien
