Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, l’investissement locatif privé a nettement ralenti. Moins de projets, moins de constructions, et une offre locative sous tension, alors même que la demande ne faiblit pas. Face à ce constat, le gouvernement prépare une nouvelle réponse fiscale ambitieuse : le dispositif Jeanbrun, intégré au projet de loi de finances 2026.
Encore en discussion au Parlement, ce mécanisme marque déjà un tournant dans la politique du logement. Plus qu’un simple successeur au Pinel, il ambitionne de redonner confiance aux investisseurs particuliers et de relancer durablement la production de logements. Dans le neuf comme dans l’ancien.
Pourquoi un nouveau dispositif après la fin du Pinel ?
Le dispositif Pinel a longtemps été le pilier de l’investissement locatif en France. Toutefois avec le temps, ses limites sont apparues. Zonage parfois incohérent, rentabilité contrainte, règles complexes et manque de lisibilité sur le long terme. Sa disparition fin 2024 a laissé un vide, rapidement ressenti par les acteurs du marché.
Promoteurs immobiliers, réseaux de courtage et investisseurs attendaient un signal fort. Sans cadre fiscal attractif, l’épargne reste immobile et l’offre locative continue de se contracter. C’est dans ce contexte que le gouvernement, sous l’impulsion du ministre du Logement Vincent Jeanbrun, a revu sa copie et proposé un dispositif plus structurel.
Les grands principes du dispositif Jeanbrun
Le cœur du dispositif repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier, en échange d’un engagement de location de neuf ans et du respect de plafonds de loyers. Contrairement au Pinel, il ne s’agit plus d’une réduction d’impôt forfaitaire. Mais d’un outil directement lié à l’économie réelle du projet.
Autre changement majeur : l’absence de zonage géographique. Le dispositif s’appliquerait sur l’ensemble du territoire, reconnaissant que les besoins en logements ne se limitent plus aux grandes métropoles.
Investissement locatif dans le neuf : des taux d’amortissement renforcés
Pour les logements neufs, les taux d’amortissement varient selon le type de location :
- 3,5 % par an pour un logement à loyer intermédiaire, avec un plafond de 8 000 euros,
- 4,5 % par an pour un logement social, plafonné à 10 000 euros,
- 5,5 % par an pour un logement très social, avec un plafond pouvant atteindre 12 000 euros.
Ces niveaux d’amortissement permettent de réduire significativement la base imposable et d’améliorer la rentabilité globale du projet. Tout en encourageant la production de logements accessibles.
Logement ancien : rénovation et fiscalité au cœur du dispositif
Le dispositif Jeanbrun ne se limite pas au neuf. Il intègre pleinement le logement ancien, longtemps considéré comme le parent pauvre des politiques de relance.
Pour en bénéficier, l’investisseur devra réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat du bien. En contrepartie, il pourra amortir son investissement à hauteur de 3 % à 4 % par an, selon le niveau de loyers pratiqués, avec un plafond fixé à 10 700 euros.
Ce choix traduit une volonté claire. Remettre sur le marché des logements rénovés, performants et durables, plutôt que de laisser certains biens sortir du parc locatif.
Le déficit foncier renforcé : la vraie nouveauté du dispositif Jeanbrun
C’est sans doute le point le plus marquant du dispositif Jeanbrun. Jusqu’à présent, le déficit foncier ne pouvait être imputé que de manière limitée sur le revenu global. Le nouveau mécanisme change la donne.
Désormais, le déficit foncier pourrait être déduit de l’ensemble des revenus du foyer, dans la limite de 21 400 euros par an, et ce jusqu’en 2027. Concrètement, un investisseur percevant 50 000 euros de revenus annuels et générant 10 000 euros de déficit foncier ne serait imposé que sur 40 000 euros.
Cette combinaison entre amortissement du bien et imputation élargie du déficit foncier rend le dispositif particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés.
Un objectif clair : relancer l’offre de logements avec le dispositif Jeanbrun
Selon le gouvernement, ce nouveau cadre fiscal pourrait permettre la création de près de 50 000 logements supplémentaires par an. Un objectif ambitieux, pour autant jugé crédible par de nombreux professionnels du secteur, tant le dispositif rompt avec les demi-mesures du passé.
Au-delà des chiffres, le message est politique : sans investisseurs privés, il n’y a pas de politique du logement viable. Le dispositif Jeanbrun marque ainsi un changement de doctrine et pourrait bien amorcer une nouvelle dynamique pour l’investissement locatif en France.
Ce qu’il faut retenir avant d’investir
Même si le dispositif doit encore être validé définitivement par le Parlement, il constitue déjà un signal fort pour les investisseurs. Il rappelle aussi une évidence. Chaque projet doit être étudié dans sa globalité, en tenant compte de la fiscalité, du financement, de la rentabilité et du profil de l’investisseur.
Dans un environnement en mutation, plus que jamais, l’accompagnement et le conseil restent des leviers essentiels pour transformer une opportunité fiscale en projet patrimonial solide et durable.
