juillet 19, 2018

Avec l’arrêt annoncé de l’activité du Crédit Foncier de France, c’est la possibilité de financer une acquisition immobilière sans changement de domiciliation bancaire qui disparaît. Mais pas seulement.

En effet, cet établissement de crédit spécialisé (ECS) dans le financement immobilier permettait à de nombreux particuliers d’accéder à la propriété (alors même qu’ils étaient parfois exclus du schéma bancaire traditionnel) et ce sans contrepartie à la clé (domiciliation des revenus, souscription de produits additionnels à commissions type Multi-Risques Habitation, etc.).

Comment ? Grâce à des normes d’acceptation plus souples que celles imposées par les Banque de Détail (durée des financements, taux d’endettement, reste à vivre, présence ou non d’apport personnel…), compensées par des taux en adéquation avec le risque pris bien souvent.

Mais un autre ECS semble vouloir prendre le relais du Crédit Foncier de France, avec un nom prédestiné pour cela : le Crédit Foncier Communal d’Alsace Lorraine (ou CFCAL).

Ces deux entreprises ont une particularité commune : elles ont toutes deux été fondées au XIXème siècle. Le Crédit Foncier a toujours eu comme fer de lance le financement immobilier, quand le CFCAL axe son activité sur le regroupement de crédits.

Ces deux acteurs, bien que très différents, n’ont pas toujours été étrangers l’un à l’autre. En 2004, le Crédit Foncier (alors propriété du Groupe Caisse d’Epargne) fait l’acquisition du CFCAL. Devenu entre-temps propriété du Groupe BPCE du fait du rapprochement de la Banque Populaire avec la Caisse d’Epargne, le groupe revend sa participation dans le CFCAL au Crédit mutuel Arkéa le 17 décembre 2010.

Le CFCAL comme alternative au CFF ?

Les Financières Spécialisées dans le regroupement de crédits n’ont jamais eu jusqu’alors la volonté de financer l’acquisition de biens immobiliers. Mais le CFCAL a pris un virage unique dans la profession début 2017 en lançant son produit « HypoAcquiz ».

Pour la première fois, ce type d’ECS permettait aux particuliers de financer un projet immobilier (résidence principale, secondaire, locative, voire même boutiques et bureaux) avec toutefois quelques restrictions :

  • Etre déjà propriétaire d’un bien immobilier

  • Acquérir un bien déjà achevé

Mais l’offre a le mérite de se distinguer fortement de celle des banques de détail :

  • Un ratio hypothécaire de 100% (certes il faut pouvoir apporter soi-même les frais liés à l’acquisition, mais la totalité de la valeur du bien peut-être financée, à une époque où l’apport personnel n’est plus une option)

  • Un âge en fin de prêt jusqu’à 95 ans

  • De 22 000 € à 1 500 000 €, et ce de 5 ans à 35 ans en durée de prêt

L’offre HypoAcquiz est alors très utile pour les personnes âgées souvent difficilement accompagnées par leur propre banque, ou pour les investisseurs à l’étranger lorsque les garanties présentes en France suffisent à couvrir le montant de l’emprunt (et donc évite ainsi la prise de garantie souvent difficile voire impossible dans des pays tiers).

De plus, le CFCAL étant à l’instar du CFF un ECS, le client n’a pas à changer de banque et ne se voit pas demander en contrepartie la souscription de produits additionnels dits « à commission ».

Le CFCAL est une offre nouvelle sur le marché du financement immobilier, pas un substitut au Crédit Foncier

Fort de ce succès et plébiscité par les IOBSP (qu’ils soient orientés prêt immobilier ou regroupement de crédits), le CFCAL récidive début 2018 et propose deux nouveaux produits dans l’esprit du premier :

  • Edyfis pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire

  • Investis pour l’acquisition d’une résidence locative (immobilier de défiscalisation compris)

Nouvelle avancée majeure dans le monde du courtage : ces produits reprennent les mêmes avantages que l’HypoAcquiz original (montant, durée, âge, pas de domiciliation, etc.), mais ajoutent de vraies innovations très attendues :

  • La possibilité pour les primo-accédants (et donc locataires par définition) de bénéficier de cette offre

  • La possibilité de financer des biens en construction non encore achevés (en VEFA ou via un CMIste)

Cerise sur le gâteau : l’apport personnel n’est plus un pré requis, car 110% de la valeur du bien acheté peuvent-être financés par le CFCAL.

Mais bien que l’apport de ces nouvelles offres soit bienvenu et pertinent, cela ne fait en rien du Crédit Foncier Communal d’Alsace Lorraine un nouveau Crédit Foncier de France.

Il s’agit ici plus d’une niche qu’un produit « Grand Public » comme proposé par le Crédit Foncier, le CFCAL préservant son cœur de métier tout en agrémentant son offre et en bougeant les lignes déjà établies.

Une différence fondamentale entre ces deux acteurs porte sur les exigences de revenus du CFCAL (particulièrement les exigences de reste à vivre), qui font de ces produits des produits « élitistes » s’adressant à une typologie de clientèle bien précise, lorsque le CFF avait un côté plus « populaire ».

De plus, les taux d’intérêt proposés pour cette offre immobilière sont ceux dédiés aux offres « regroupement de crédits » du CFCAL, forcément plus élevés eu égard aux risques pris que les taux plus « traditionnels » observés en banque de détail.

Pondérons ceci en rappelant qu’il s’agit de taux extrêmement compétitifs eu égard aux risques pris (âge, montant, durée), et que le Crédit Foncier de France avait lui aussi une politique tarifaire en adéquation avec sa politique de risque.

Et oui, la rareté a un prix.

Maxime RAPNOUIL