Made in Courtage – Bonjour Jean-Pierre. Le métier d’expert immobilier est parfois mal connu du grand public. Dans quels cas a-t-on recours à vos services ?
Jean-Pierre TERROINE – L’expert immobilier intervient dans de nombreuses situations, pour fixer la valeur d’un bien immobilier, d’un fonds de commerce ou pour évaluer un patrimoine.
Quelques exemples ?
Bien sûr !
- Lors d’une vente ou d’un achat
- D’un divorce ou d’une succession
- D’une déclaration d’impôt sur la fortune (IFI)
- D’une expropriation
- De la fixation ou de la révision d’un loyer
- De l’apport ou de la restructuration de votre société
- D’un redressement de l’administration fiscale
- Pour établir ou vérifier une superficie Loi Carrez (lot de copropriété)
- D’une liquidation de communauté
- D’un partage
- D’une donation
- D’une éviction
- Des litiges fiscaux
- Pour un état des lieux pour certains prêts bancaires
- Pour obtenir un crédit, gage, crédit-bail
- Pour une procédure judiciaire
On le voit, nos champs d’intervention sont très variés !
L’expertise immobilière consiste à évaluer la valeur d’un bien, à un instant « t », dans des conditions normales de libre marché.
Il s’agit de trouver une valeur marchande, un juste prix.
La valeur estimée a plusieurs buts.
Il peut s’agir, lorsqu’on est propriétaire et que l’on souhaite vendre sa maison, de disposer de la valeur pour fixer le prix de vente de sa maison.
A l’inverse, lorsqu’on souhaite acquérir un bien, il peut être intéressant d’avoir connaissance de cette valeur, dans le but, par exemple, de positionner son offre d’achat.
L’expertise immobilière permet de dégager une valeur, qui a son sens dans le cadre d’un contexte familial, comme un divorce, une succession, ou encore une donation.
La valeur estimée a aussi un intérêt dans le cadre d’une problématique fiscale, notamment lorsqu’on est confronté à une problématique de plus-value immobilière, ou encore une déclaration fiscale IFI.
Comment choisir un Expert Immobilier ?
L’expertise immobilière vise à déterminer la valeur vénale d’un bien, quel que soit le contexte (achat, vente, divorce, séparation, déclaration IFI, succession, donation, …).
Le choix de l’Expert Immobilier est « primordial » et nécessite la prise en compte d’un certain nombre de critères, tels que l’indépendance ou la compétence.
Il est également important de savoir ce qu’est un expert immobilier « agréé », afin d’avoir toutes les cartes en main pour prendre la meilleure décision.
Comment déterminer la valeur vénale d’un bien ?
L’expertise d’un bien immobilier consiste à déterminer avec exactitude la valeur de ce bien à une période donnée.
Déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier consiste à dégager la probabilité de sa valeur marchande dans le cadre d’un marché de libre concurrence, en supposant que :
- Le vendeur consent à la vente.
- Un délai raisonnable de négociation soit retenu, compte tenu de la nature du bien et de l’état du marché.
- Une publicité suffisante soit effectuée.
- Aucune convention particulière n’intervienne dans la transaction (facilités de paiement inhabituelles par leur importance, soit en durée, soit en taux d’intérêt, jouissance différée, etc.).
- Aucune notion de subjectivité émanant d’un acquéreur particulier ne soit prise en considération.
Cette valeur tient compte de différents facteurs.
En faisant établir une évaluation immobilière par un expert immobilier, celui-ci procédera à une analyse juridique de votre bien et à un examen du titre de propriété et de la situation du bien à expertiser.
L’expert immobilier en valeur vénale procède à l’examen des règles d’urbanisme applicables et procédera à une analyse des lieux par la visite du bien à expertiser.
Lors de la visite d’un bien, l’expert immobilier en valeur vénale analyse
- Sa composition,
- Son environnement.
- Son appréciation par rapport au marché,
- Sa qualité,
- Son niveau de confort,
- Son entretien
L’expert immobilier en valeur vénale procédera à une analyse du marché.
Par les transactions effectives résultant de son fichier, il possède une connaissance immédiate et objective de la consistance et du niveau des mutations qui font le marché.
Il existe je crois plusieurs méthodes ?
Tout à fait ! Pour les expertises en valeur vénale des immeubles bâtis, l’expert immobilier utilise principalement :
- Les méthodes par comparaison :
Elles consistent à apprécier la valeur vénale d’un immeuble à l’aide de termes de comparaison.
Selon les types d’immeubles, les paramètres retenus pourront être les surfaces habitables, utiles, pondérées.
Selon les cas, les estimations pourront être faites « terrain intégré » ou « terrain » non intégré.
- La méthode « sol et construction » :
Elle consiste à déterminer la valeur du sol augmenté du coût de la construction (bâti) moins la vétusté.
- La méthode par capitalisation du revenu :
Elle consiste à appliquer au revenu de l’immeuble (valeur locative) un coefficient de capitalisation convenablement choisi.
- La méthode par actualisation des cash-flows :
Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur d’un bien à partir du flux financier procuré par l’immeuble sur une période donnée.
- La méthode dite « méthode hôtelière » :
Elle concerne la valorisation des « hôtels ».
- La méthode de récupération foncière ou bilan promoteur :
Aussi appelée « compte à rebours » dans le cadre d’une acquisition foncière dans le but d’y faire une opération de promotion.
Comment va procéder l’expert immobilier en pratique ?
- Il effectue une visite détaillée du bien à expertiser.
- Il étudie le dossier en examinant les documents d’information.
- Il analyse le bien, les références du marché et procède aux vérifications nécessaires (cadastre, origine, occupation, servitudes…).
- Il détermine la valeur du bien grâce à diverses méthodes vues ci-dessus.
- Il rend ses conclusions dans un document écrit, daté et signé : le rapport d’expertise.
- Il travaille en toute impartialité et indépendance dans le respect du secret professionnel.
Merci beaucoup Jean-Pierre pour cette présentation du métier d’expert immobilier aux lecteurs de Made in Courtage. A bientôt !
Mon parcours
Diplômé de SUP DE CO REIMS, j’ai intégré la Caisse régionale du CREDIT AGRICOLE ALSACE VOSGES. Après avoir occupé les fonctions de Directeur commercial, j’ai rejoint l’institut de formation du Crédit Agricole (IFCAM), avant de créer Alsace-Moselle Expertise.
Mon métier d’expert immobilier me permet d’intervenir dans de nombreuses situations, sur des dossiers de particuliers ainsi que pour des entreprises.
