Édito – Une remontée des taux qui pourrait contrarier le début de la reprise pour l’immobilier
Après une année 2024 marquée par la baisse des taux directeurs de la BCE et un ralentissement de l’inflation, l’heure est à l’interrogation. Alors que la Banque centrale européenne a annoncé, ce jeudi 30 janvier, une nouvelle baisse de ses taux, les candidats à l’emprunt espéraient une poursuite de la détente des taux immobiliers. Toutefois, la réalité est plus contrastée.
Un mouvement de baisse déjà enrayé ?
En janvier 2025, le taux moyen sur 20 ans est tombé à 3,30 %, après avoir chuté d’un point en un an. Une tendance qui aurait du se poursuivre avec cette nouvelle décision de la BCE. Pourtant, certaines banques semblent vouloir inverser la courbe, annonçant pour février une hausse de leurs barèmes. Une première depuis 14 mois.
Pourquoi ce revirement ? Contrairement aux idées reçues, les banques ne se financent pas uniquement auprès de la BCE. Leur principale source de financement repose sur les marchés financiers et sur les fonds qu’elles collectent directement auprès de leurs clients (comptes épargne, dépôts bancaires). Lorsqu’elles accordent des crédits immobiliers, elles doivent s’assurer d’avoir une trésorerie suffisante et à un coût maîtrisé.
📊 Comment les banques financent-elles les crédits immobiliers ?
Le crédit immobilier est un produit de long terme, souvent accordé sur 15, 20 ou 25 ans. Or, les banques empruntent elles-mêmes sur des durées bien plus courtes, parfois quelques mois ou années seulement. Pour garantir une stabilité financière, elles ont donc recours à plusieurs sources de financement :
- Les dépôts bancaires : Une partie des crédits immobiliers est financée par les liquidités que les clients déposent sur leurs comptes courants ou leurs livrets d’épargne.
- Les marchés financiers : L’un des indicateurs-clés est l’OAT 10 ans (Obligation Assimilable du Trésor), qui reflète le taux auquel l’État français emprunte. Or, depuis le début de l’année, ce taux a augmenté à 3,30 %, signalant une hausse des coûts de financement pour les banques.
- Le refinancement auprès de la BCE : La Banque centrale européenne propose aux banques de leur prêter des fonds à des conditions avantageuses via ses taux directeurs. C’est cet aspect qui a entraîné la baisse des taux immobiliers ces derniers mois, mais il ne représente qu’une fraction des financements bancaires.
🔍 Pourquoi une hausse des taux malgré la BCE ?
Malgré la baisse des taux directeurs de la BCE, l’augmentation de l’OAT 10 ans pousse certaines banques à ajuster leurs taux de crédit immobilier. Cette hausse de l’OAT est notamment liée aux incertitudes économiques internationales et aux craintes d’un retour de l’inflation, amplifiées par la politique protectionniste de Donald Trump aux États-Unis. En d’autres termes, même si la BCE détend sa politique monétaire, le coût de financement sur les marchés financiers reste un facteur clé que les banques subissent de plein fouet.
⚠️ Quels impacts pour les emprunteurs ?
Les hausses annoncées pour février restent limitées (entre 0,05 et 0,20 point) et concernent surtout les banques qui affichaient jusqu’ici les taux les plus bas (3,15 % ou 3,20 % sur 20 ans). De plus, elles pourraient ne concerner que certains profils d’emprunteurs. Notamment ceux disposant de peu d’épargne ou présentant un risque plus élevé. À l’inverse, les meilleurs profils bénéficieront encore de conditions attractives. La SG, par exemple, propose actuellement un prêt jusqu’à 20 ans à 2,99 % pour capter une nouvelle clientèle.
📈 À quoi s’attendre dans les prochains mois ?
Si la BCE poursuit sa politique de baisse des taux et que l’OAT 10 ans se stabilise, la tendance baissière du crédit immobilier pourrait reprendre. Mais tout dépendra de l’évolution des marchés et des stratégies commerciales des banques. Pour les emprunteurs (et les courtiers !), la clé sera donc de bien préparer leur dossier et de comparer les offres. Dans ce contexte mouvant, seuls les profils les plus solides tireront pleinement parti de la situation.
L’embellie du marché immobilier n’est donc pas encore acquise. Un tournant à surveiller de près dans les prochaines semaines…
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