Les derniers chiffres publiés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA confirment un signal que les professionnels du financement perçoivent depuis plusieurs mois : le cycle de baisse des taux de crédit immobilier est désormais refermé. Après une accalmie observée début 2025, la remontée s’est accélérée au dernier trimestre de l’année et devrait se prolonger en 2026 et 2027.
Lors de la présentation de cette étude, organisée le 20 janvier, Michel Mouillart, professeur d’économie et cofondateur de l’Observatoire, a rappelé que « nous sommes sur deux années, en cours et à venir, qui sont des années de remontée des taux des crédits ».
Des taux en hausse sur l’ensemble des durées clés
En décembre 2025, le taux moyen des crédits immobiliers du secteur concurrentiel (hors assurance et coût des sûretés) s’est établi à 3,17 %, contre 3,07 % en moyenne durant l’été. Sur l’ensemble du quatrième trimestre, le taux moyen ressort à 3,14 %, marquant un tournant après la phase de détente observée au premier trimestre 2025.
Si les taux avaient globalement stagné entre mars et août, la hausse est devenue plus nette à partir de septembre, notamment sur les durées dites « cœur de marché » :
- +13 points de base sur les prêts à 25 ans,
- +10 points sur les prêts à 20 ans,
- +8 points sur les prêts à 15 ans.
Banques : entre contraintes macroéconomiques et préservation de la solvabilité
Cette évolution intervient dans un contexte paradoxal, marqué par deux baisses successives des taux directeurs de la Banque centrale européenne au printemps 2025. Toutefois, la persistance des incertitudes économiques et géopolitiques, conjuguée à la tension sur les taux obligataires, a contraint les établissements bancaires à revoir leurs grilles tarifaires.
Après avoir tenté de contenir la hausse au premier semestre, les banques ont progressivement réajusté leurs barèmes afin de préserver leurs marges. En décembre 2025, 70 % des emprunteurs ont ainsi souscrit un crédit à un taux supérieur à 3,10 %, contre seulement 35 % six mois plus tôt.
Cette dynamique pèse plus lourdement sur les profils les plus fragiles, notamment les primo-accédants et les ménages disposant de peu d’apport personnel. Sur les prêts longs, la hausse des taux a été trois fois plus rapide pour ces emprunteurs, renforçant les difficultés d’accès au financement.
Des durées d’emprunt toujours élevées, mais en rééquilibrage
La durée moyenne des prêts atteint 250 mois en décembre 2025, soit près de 21 ans, un niveau historiquement élevé depuis la création de l’Observatoire. Toutefois, la structure de la production évolue : la part des prêts de 25 ans et plus recule à 45,4 %, contre 51,9 % en début d’année, au profit des durées comprises entre 20 et 25 ans.
Ce rééquilibrage contribue à contenir partiellement la hausse du taux moyen, mais réduit mécaniquement la capacité des ménages à absorber la progression des prix immobiliers.
Hausse des prix et solvabilité sous tension
En parallèle, le coût moyen des opérations financées par emprunt progresse de 4,8 % en 2025, après une quasi-stagnation en 2024. Le coût relatif des opérations atteint désormais 4,2 années de revenus, contre 4 années un an auparavant.
Malgré une hausse des revenus des emprunteurs estimée à +2,4 % sur l’année, l’indicateur de solvabilité se dégrade. La demande parvient toutefois à se stabiliser depuis l’été, portée par le retour sur le marché de ménages aux profils financiers plus solides.
Une reprise du marché du crédit qui marque le pas
L’année 2025 confirme le rebond amorcé en 2024, avec une progression de 31,1 % de la production de crédits en niveau annuel glissant et une hausse de 38 % du nombre de prêts accordés. Néanmoins, la dynamique ralentit nettement en fin d’année : les rythmes de croissance sont désormais trois fois moins rapides qu’au printemps.
Surtout, l’activité reste très inférieure à ses niveaux d’avant-crise. Par rapport à la moyenne 2016-2019, le nombre de prêts accordés demeure en retrait de près de 30 %, et la production de crédits de près de 40 %.
Des perspectives clairement orientées à la hausse
Selon les projections de l’Observatoire, la remontée des taux devrait se poursuivre au cours des deux prochaines années. Le taux moyen attendu atteindrait 3,55 % au quatrième trimestre 2026, puis 3,95 % fin 2027.
Dans ce contexte, le rôle des courtiers en crédit apparaît plus que jamais central pour accompagner les ménages, sécuriser les projets et optimiser les montages financiers dans un environnement devenu structurellement plus contraint.
