L’été ! temps propice à la lecture. Et aux questions taquines. Made In Courtage poursuit sa revue estivale des ouvrages intéressant les Intermédiaires.
Laurent DENIS, Avocat chez Endroit Avocat, Structure entièrement dédiée aux Intermédiaires et à leurs activités, répond avec une joie manifeste aux questions malicieuses d’Eric DEBESE, pour les lecteurs de Made In Courtage, quelques semaines après la parution remarquée de « Réussir un crédit immobilier ».
Entretien réalisé le 9 août 2018
Eric DEBESE : cher Maître et surtout cher Laurent, tu es l’auteur, aux éditions Arnaud Franel, éditeur de référence dans le domaine de l’assurance, de la banque et de la finance, d’un petit livre intitulé « Réussir un crédit immobilier ». « Petit »… par son format !
Tu es déjà l’auteur du bien connu « Droit de la distribution bancaire », avec ce titre anticipateur, paru dès 2013 lors de la nouvelle législation des IOBSP. Ce livre utile partage dans leurs détails les normes juridiques applicables à la profession d’IOBSP ; actualisé en 2016, il est bien utile au quotidien des IOBSP.
Un nouveau livre sur le crédit immobilier était-il nécessaire ?
Laurent DENIS
Laurent DENIS : cher Maître ès courtage, et surtout cher Éric, proclamer une telle impérieuse nécessité serait manquer au devoir de la modestie la plus élémentaire. Il n’y avait pas d’impératif ; les journées sont bien dosées, la température douce appelle aux joies extérieures et les bibliothèques sont garnies d’excellents livres sur le crédit immobilier. Mais la collection « Réussir » chez l’éditeur Arnaud Franel lance un défi aux auteurs : rédiger en moins de cent pages et en petit format l’essentiel d’un sujet. Relever ce pari est très stimulant : ce n’est en effet pas un « petit » livre.
Pour saisir le cadre juridique du crédit, se contenter de décrire, ou pire, de recopier, les dispositions du Code monétaire et financier ou du Code de la consommation n’est évidemment pas satisfaisant. Il faut en donner l’essentiel, clairement et de manière très pratique. Il faut également parler du Droit effectivement applicable : or, le Droit du crédit immobilier traverse une phase de transition. Les tribunaux appliquent encore amplement l’ancien Droit, celui des contrats en cours ; mais tous les nouveaux contrats s’insèrent dans le nouveau cadre, celui de la Directive sur le crédit immobilier logée dans le droit de la consommation depuis 2016.
« Réussir un crédit immobilier » n’est pas un livre académique. Il vise à énoncer de manière étayée des solutions juridiques encore couvertes d’une forte opacité, au moyen d’une formulation brève et très accessible.
ED : au-delà de la clarification du nouveau droit du crédit immobilier, quelles sont les particularités de ce gros-petit livre ?
Laurent DENIS : ce Droit de l’immobilier tout récent reste encore très mal connu des Particuliers. Le contenu du livre se réfère intégralement au nouveau Droit du crédit immobilier. Celui-ci est également mal connu des Professionnels. C’est encore plus vrai dans les agences des établissements de crédit, puisque les obligations de formation des commerciaux disposant d’une expérience professionnelle (la majorité en postes) ne seront impératives qu’à compter du 21 mars 2019. Formidable paradoxe juridique : le Droit du crédit immobilier est applicable depuis 2016, tandis qu’une grande partie des formations des prêteurs est prévue en 2019 (les amateurs ne résisteront pas à la lecture de l’article D. 314-23 3° du Code de la consommation) !
Deuxième particularité, alors que dans le Droit bancaire l’intermédiation est encore considérée comme la folle du logis, tant son succès et son immense potentiel dérangent, ce livre fait bien sûr une large place aux courtiers en crédits et aux IOBSP, en général absents des ouvrages sur le crédit immobilier. Car les Intermédiaires bancaires sont très peu mentionnés dans la littérature juridique bancaire. Cela ne procède pas d’un oubli, mais d’un processus d’exclusion. À cela il existe une raison simple : en France, le droit bancaire est le droit des banques, fait pour les banques et quasiment par elles, avec la complicité des juges de cassation et dans l’indifférence des politiques, que le sort des consommateurs n’émeut guère. En pratique, les Juristes bancaires sont au service des banques. Et surtout pas au service des IOBSP ou de la distribution indépendante ! Voilà un monopole qui se porte plutôt bien. Les Juristes de la distribution bancaire sont rares et rarement indépendants. A l’inverse, ce livre présente objectivement tous les Professionnels du crédit immobilier, en précisant la place essentielle des IOBSP auquel un chapitre est consacré.
Une troisième de ses particularités notables consiste à aborder le crédit immobilier dans toute sa chaîne : de la préparation du dossier jusqu’au dénouement du crédit, y compris sous sa forme contentieuse. Un crédit, c’est aussi un contrat ; le livre accompagne le contrat de crédit tout au long de son déroulement.
Essentiellement : les analyses proposées du Droit du crédit immobilier sont faites, volontairement, sous l’angle du consommateur et sous celui de la distribution bancaire, celui de l’IOBSP, et non du seul point de vue du prêteur.
ED : finalement, « Réussir un crédit immobilier » s’adresse-t-il seulement aux emprunteurs ?
Laurent DENIS : il s’adresse prioritairement aux Particuliers, aux emprunteurs. Il vise à désembrumer le processus de contractualisation. Emprunter reste un acte lourd, à tout point de vue, y compris psychologique.
Pour les Professionnels, en réalité, il existe bien peu d’ouvrages de référence notamment à destination des Intermédiaires, surtout les courtiers en crédits et les mandataires-IOBSP. Dans le cadre de travaux de conseil juridique, comme en contentieux, il est manifeste que l’IOBSP se trouve bien vite confronté à la nécessité de comprendre, d’interpréter, bref d’extraire du Code les fondements juridiques applicables. Le Droit ne peut pas rester à l’état de philosophie fumeuse ; il est fait pour être accessible (c’est même un principe constitutionnel) et appliqué, aspect qui semble manifestement indifférent aux rédacteurs des articles de Loi, que nous saluons au passage, et aux ministres qui signent les actes de promulgation. Il faut « décoder » le Droit pour l’appliquer : un comble. Le livre « Droit de la distribution bancaire », actualisé en 2016, procure les notions détaillées, présentées selon le programme de formation des IOBSP. Mais une version synthétique, une sorte d’aide mémoire est toujours bien utile aux Professionnels.
Voici donc un livre pour les emprunteurs, utiles aux prêteurs et aux distributeurs, notamment dans le cadre de formations initiales et continues d’IOBSP, ainsi que, je l’espère, aux Juristes bancaires curieux et aux étudiants, à qui tout est ouvert.
ED : merci Laurent DENIS pour la présentation détaillée de ce nouvel ouvrage aux internautes de Made In Courtage. Le ton du livre est particulièrement direct et enjoué, ce qui en rend la lecture facile. Très largement diffusé en librairies, qu’elles soient en boutiques ou en ligne, « Réussir un crédit immobilier » concentre en moins de cent pages et pour un prix très modique (de 6,95 euros) l’essentiel du nouveau Droit du crédit immobilier. Nous comprenons que ce dernier est appelé à faire encore l’objet d’analyses et de commentaires, dans lesquels l’activité des IOBSP sera de plus en plus présente et visible, même si cette évolution déplaît parfois à certains agents économiques bancaires. Made In Courtage s’intéresse activement aux évolutions juridiques marquantes pour les activités d’intermédiations.
