L’interview de Stéphane MIALON, directeur marketing d’OTAREE, plateforme d’immobilier neuf

Bonjour Stéphane, tu es le directeur marketing d’OTAREE, plateforme d’immobilier neuf. De nombreux courtiers en crédit s’interrogent sur la diversification de leur activité et la commercialisation d’immobilier neuf est souvent citée : toutefois, beaucoup hésitent à franchir le pas ! Quels sont les freins que tu constates du côté des IOBSP ?

Le premier frein concerne la méconnaissance de l’univers de l’immobilier en général et/ou de l’immobilier neuf en particulier. La vente d’immobilier neuf fait en effet appel à des techniques de ventes bien particulières puisque on parle de VEFA, de vente sur plan pour être plus clair. Cela peut en outre freiner les IOBSP du point de vue de la formation que cela peut nécessiter. C’est un sujet sur lequel nous travaillons chez OTAREE.

Le deuxième est lié à l’habilitation. Les IOBSP se disent que cela va nécessiter beaucoup de temps (et d’argent) en formalités pour vendre de l’immobilier neuf. L’obtention d’une carte « T » (ou d’une délégation, je pense que nous allons en parler) est indispensable. Il faut rassurer les IOBSP qui nous lisent : rien d’insurmontable !

Il est vrai que les intermédiaires en crédit ont vu leur activité de plus en plus réglementée au fil des années : adjoindre un nouveau métier lui aussi très réglementé peut paraître décourageant, non ?

Je dirais plutôt qu’il faut voir ça sous l’angle de la complémentarité. Je pense que l’évolution du métier de l’IOBSP passe par la diversification ; et l’immobilier neuf est sans aucun doute une opportunité de se développer.

Concrètement, quelles sont les conditions pour obtenir la fameuse « Carte T » ? 

C’est une question que l’on nous pose presque quotidiennement. Il faut savoir que pour exercer en tant qu’’agent immobilier ou plus globalement pour effectuer des transactions, il est nécessaire d’avoir certaines aptitudes professionnelles et de répondre à certaines conditions de moralité. Tout le monde ne peut pas s’installer et s’improviser comme professionnel de l’immobilier !

Pour résumer, vous devez posséder un diplôme justifiant 3 années d’études (ou 2 années dans le cas d’un BTS professions immobilières) ou, si vous n’avez pas de diplôme adéquat, justifier d’une expérience professionnelle de 10 ans, en tant que salarié (ou 4 ans en tant que cadre) dans une agence immobilière dans laquelle travaillait un agent immobilier titulaire de la carte « T ».

Vous devez aussi avoir un casier judiciaire vierge.

Il y a aussi je crois, une obligation de formation continue annuelle ?

En effet Éric, la loi ALUR impose à tous professionnels de l’immobilier de suivre une formation continue et obligatoire de 14 heures par an ou de 42 heures au cours de 3 années consécutives.

Cette formation concerne justement les titulaires d’une carte professionnelle (notamment la carte « T » dont nous parlions précédemment) mais aussi les directeurs d’agences, les collaborateurs, les salariés et les agents commerciaux qui sont habilités par le détenteur de cette carte à s’engager.

Je ne rentrerai pas dans les détails mais cette formation doit contenir au moins 2 heures sur la déontologie. Plusieurs autres thématiques peuvent faire partie de cette formation, comme les aspects juridiques ou des domaines plus techniques.

On entend parfois parler aussi de « délégation de Carte T » : en quoi cela consiste ? 

Là encore, sans rentrer dans tous les détails, mais si vous ne pouvez pas prétendre à votre propre carte « T » mais que vous souhaitez exercer une activité dans l’immobilier, vous pouvez !

Le titulaire d’une carte « T » qu’on appelle le mandant, a la possibilité de vous déléguer sa carte pour que vous puissiez effectuer des transactions. 

Il faut bien évidemment respecter certaines conditions et effectuer certaines formalités.

Vous devez obligatoirement être inscrit au Registre Spécial des Agents Commerciaux (RSAC).

D’autre part, dans l’immobilier, l’agent commercial est un indépendant et, à ce titre, il ne peut pas être une personne morale, c’est à dire une société. Par conséquent, il doit déclarer son activité comme personne physique et a le choix entre 3 statuts : la micro-entreprise, l’Entreprise Individuelle ou l’EIRL.

Prenons 3 exemples concrets pour bien illustrer. Quelles possibilités s’offrent à chacun d’eux pour proposer de l’immobilier à leurs clients ?

• Frédéric est IOBSP, inscrit à l’ORIAS en tant que courtier pour l’activité de crédit immobilier. Il exerce en SAS, dont il est le président.

Comme nous l’avons vu, pour bénéficier d’une délégation de carte T, Frédéric ne pourra exercer son activité qu’en tant qu’indépendant (personne physique). Le cas de la SAS est particulier car, bonne nouvelle pour Frédéric : il pourra cumuler son statut de dirigeant de SAS avec un statut de micro-entreprise par exemple. Et là, je parle bien de « cumul » d’activité.

• Valérie exerce quant à elle au travers d’une SARL dont elle est gérant majoritaire.

Malheureusement pour Valérie, il ne sera pas possible de solliciter une délégation de carte T, car le cumul de 2 statuts, à savoir celui de dirigeant de société (en l’occurrence ici une SARL) et celui d’agent commercial n’est pas possible.

• Marc est courtier en nom propre et souhaite se lancer comme indépendant.

Marc peut se lancer sans aucun problème, en demandant une délégation de carte « T » auprès d’OTAREE par exemple ! Comme nous l’avons vu précédemment, la démarche est simple, puisqu’avec un simple statut de micro-entreprise et une inscription au RSAC (Registre Spécial des Agents Commerciaux), il pourra effectuer des transactions (Une Attestation de RC Pro est également nécessaire). 

Une solution comme OTAREE lui permettra d’accéder à un stock de produits immobiliers neufs très important et par conséquent de proposer à ses clients des biens qui correspondent à un projet de vie ou de défiscalisation. Sur ce dernier point justement, en ayant accès à des biens éligibles à des dispositifs comme le PINEL, il sera plus simple pour Marc de se lancer car à contrario de la vente en RP (Résidence Principale), où le côté « affectif » intervient plus, la vente d’investissement locatif fait appel à des données financières que maitrisent très bien les courtiers.

Nous n’en avons pas parlé mais Marc pourrait également opter pour du portage salarial s’il ne souhaitait pas créer de micro-entreprise. En résumé, la vente d’immobilier neuf est très accessible !

Merci Stéphane pour toutes ces précisions : et pour tous ceux qui veulent en savoir plus, rendez-vous tout prochainement pour un webinaire consacré à la diversification d’activité grâce à l’immobilier neuf. #Keepintouch !