Bruno ROULEAU

L’édito de Bruno ROULEAU, porte-parole de l’enseigne IN&FI Crédits

 » On vient de boucler le 1er semestre de cette année dans un contexte très particulier, tant sanitaire qu’économique ou que professionnel, qui rend la lisibilité de l’avenir parfois complexe, et surtout très heurtée.

Néanmoins, ce qui se produit du fait du Covid-19 n’est qu’un accélérateur d’une évolution annoncée, quand bien même le caractère si singulier de la crise sanitaire ne pouvait, lui, être anticipé.

Il n’en reste pas moins que tandis que les chiffres sont les mêmes pour tous, chacun essaie d’en extraire les tendances qui l’arrange pour défendre son propre point de vue.

Balayage de la situation, clés de lecture des chiffres et projection à court terme des ventes et du marché du crédit….

Une situation économique durablement atone

Rappelons-nous que la croissance économique de la France, mais aussi de la zone Euro – dont nous dépendons beaucoup – se situe entre 1 et 3% depuis ces dernières années (estimation à 1,2% pour 2020), sachant qu’à plusieurs reprises différents pays voisins et partenaires économiques de la France sont passés en récession (P.M : l’INSEE ne déclare un pays en récession que s’il affiche une baisse de son PIB 2 trimestres consécutifs). L’inflation, quant à elle, est estimée à 0,4% en France et à 1,6% sur la zone Euro, avec des qualificatifs exagérés en fonction des statistiques mensuelles parues.

La crise sanitaire et la période de confinement ont engendré une chute immédiate du PIB en France de l’ordre de 18%, qui devrait finalement se situer vers – 10% en 2020, à l’instar de la zone Euro (prévisions -12%), et sous réserve d’une absence de 2ème vague de confinement généralisée.

Dans ces conditions, le marché de l’Immobilier s’est retrouvé impacté, au même titre que la plupart des secteurs économiques, mais avec 2 particularités : un dynamisme déjà émoussé fin 2019, notamment concernant les populations de candidats à l’accession considérés comme plus fragiles, et plus orienté vers le Neuf ou les appartements de périphéries des grandes agglomérations. Et une hausse des prix soutenue par la rareté ou la raréfaction des biens à vendre. 

Ajoutons à cela la période de l’année où le confinement s’est produit, qui correspond d’ordinaire au lancement de la saison des achats de RP en vue de la fin d’année universitaire/scolaire et des mutations de la période estivale.

Du coup, le record des transactions de 2019 à 1,07 Million de transactions dans l’Ancien restera historique, et mes précédentes prévisions d’un Marché vers 850.000 transactions devraient s’avérer réalistes, mais pas pour les raisons invoquées initialement.

Quant au Neuf, il s’enfonce chaque trimestre un peu plus bas dans les abimes de la crise. Les 410.000 mises en chantiers de 2019 devraient se transformer en à peine 350.000 sur l’année, et les ventes devraient baisser d’environ 100.000 unités sous le quadruple effet du coût du foncier, de la crise sanitaire, des inflexions des politiques locales d’urbanisme suite aux élections municipales, et de l’attitude du système bancaire à l’égard des candidats à l’accession (occupants comme investisseurs).

Pourtant la sortie de confinement a marqué une reprise forte de l’immobilier

Et pourtant, tout semble bien repartir. Les compromis de vente ont rebondi fin mai (multipliés par 5) puis en juin et juillet (multipliés par 2), et les ventes ne semblent freinées que par l’encombrement dans les études notariales. De plus, les prix continuent d’être bien portants avec une moyenne sur le territoire de… + 5% ! 

Mais comme toujours dans ces situations exceptionnelles, il convient de s’abstenir de lancer des vérités qui n’en sont pas. Il faudra donc attendre l’automne, voire plus sûrement le début 2021, pour préjuger de l’avenir du marché. Car on est loin des exodes urbains liées au télétravail vers des lointaines campagnes tant annoncées ! Les biens les plus courus sont en centre-ville des agglomérations touchées par le Covid. On est loin de l’effondrement des prix vociférés par tant et tant au prétexte de la peur de la perte d’emploi.

Par contre, la fracture entre les agglomérations présentant une activité économique soutenue – et raisonnablement distante de la capitale par tous les moyens de transport (en moyenne – de 2H de TGV ou 1H de route) -, et les zones distendues s’est gravement creusée. L’éloignement des centres urbains n’est envisageable que pour des populations ayant des métiers ou des fonctions leur permettant de télétravailler, sous réserve encore que la couverture en termes d’accès Internet soit à la hauteur des besoins. 

Mais ce qui est plus agaçant, c’est l’absence de recul et de hauteur par rapport à l’exploitation et aux commentaires des statistiques de ces 3 derniers mois. Car dire que l’Immobilier n’a finalement pas souffert parce qu’on enregistre des vagues de compromis et que les Notaires ont du mal à absorber la demande, signifie qu’on n’a pas tenu compte du rattrapage de la période de confinement. Les personnes qui se séparent, qui sont mutées, les étudiants qui entrent sur la marché du travail, celles et ceux qui déménagent pour toute raison, les mutations professionnelles, les départs en retraite….

Toutes ces situations qui ne peuvent pas se permettre de prolonger de plusieurs mois leur projet de logement, sont arrivées en même temps sur la marché pour essayer de boucler coûte que coûte l’achat avant le mois d’août, et nos fameux congés estivaux qui sont aussi synonymes de fermetures d’études notariales, ou de réductions de présence dans les agences bancaires (cette année on a même vu exploser les fermetures de bureaux bancaires pendant 1, 2 voire 3 semaines !).

De plus, lorsque la Banque de France justifie sa prudence, en demandant au HCSF (Haut Conseil à la Stabilité Financière) de confirmer le maintien de ses critères restrictifs en termes de crédit immobilier, elle s’appuie sur les chiffres très résistants de la production de crédits publiés mensuellement. Tout pourrait donc porter à croire que l’Autorité de Contrôle s’est montrée perspicace. Mais faut-il aller dans le détail des productions qui conduisent à ces statistiques enjôleuses. 

Et dès lors, on s’apercevra qu’une grande partie des renégociations de taux qui avaient fait l’objet d’une poussée avec la baisse des taux bancaires de fin d’année 2019, ont été mises en attente de traitement pour satisfaire aux nouveaux projets des mois de janvier et février, avant de s’amasser dans les piles de dossiers à traiter lors du confinement. Des clients ont vu la réalisation de leur dossier de renégociation se déboucler 5 mois après l’accord… 

De plus, la grande majorité des établissements bancaires ont réussi à rebondir dans leur organisation durant le confinement, mais toutes ont néanmoins avoué que la productivité n’avait pas pu être maintenue. Et sans parler des enseignes bancaires qui ont carrément stoppé leur activité durant 2 mois complets, ou ont mobilisé le gros des troupes sur la gestion des Prêts Garantis par l’Etat pour soutenir en priorité leurs clients entrepreneurs.

Enfin, comment oublier les couacs constatés dans la chaîne de traitement administratif des sujets connexes aux mutations : diagnostics, services de l’urbanisme des collectivités territoriales, service de la publicité foncière, et études notariales ? Je sais bien qu’on a souvent la mémoire courte, mais là, ce serait une amnésie préoccupante. Et comment imaginer qu’en l’espace de quelques semaines, tout se serait régularisé, tandis que d’ordinaire il faut …le temps nécessaire au bon déroulement des choses.

Et je m’en voudrais d’occulter ici l’impact du taux d’usure sur la recevabilité des demandes de financement. Rappelons que le calcul du taux d’usure se fait en fin de trimestre civil sur la base des informations fournies par les plus gros faiseurs bancaires de la place, selon trois maturités. On fait la moyenne et on augmente d’un tiers le taux obtenu, pour fixer le seuil à ne pas dépasser sur le trimestre suivant. C’est donc un amortisseur très puissant pour les consommateurs car il évite que les taux « s’envolent » d’un coup, y compris en cas de rebond de situation financière. Mais c’est un bouclier qui peut se retourner contre le consommateur, notamment lorsque les frais, qui rentrent dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global) viennent à perturber les conditions nominales proposées. Or les taux continuent d’être tirés à la baisse. Ce qui signifie que le poids des frais généralement forfaitaires (garanties, frais de dossier…) prend davantage de place dans le calcul du TAEG. Et comme les banques ont relevé sensiblement et assez unanimement (mais il n’y a pas d’entente…Non, c’est juste que le marché est le même pour tous…) les frais de dossier, cela ne permet plus de commissionner les intermédiaires qui sont poussés à travailler aux côtés de leurs clients « gratuitement » – parce que pas plus d’espace pour intégrer les honoraires de courtage ! – et pour des commissions bancaires rognés de 50, 60, 70, voire 100%.

Le pire dans tout cela c’est que ces décisions entrainent une nouvelle bataille des taux pour essayer de sauver une année pauvre en conquête de nouveaux clients, que cela va conduire des anciens clients à revenir sur le sujet de la renégociation, que les mêmes cibles de clientèle, prisée par toutes les banques, vont obtenir des conditions en direct attractives mais sans accompagnement poussé, et qu’on va accentuer l’exclusion d’un nombre sans cesse croissant de candidats à l’accession moins aisés. Car le taux d’usure va continuer de rester bas, n’en déplaise à notre Gouverneur de la Banque de France, persuadé que la légère remontée des taux de Mai-Juin affichée allait dans le bon sens.

Que nenni puisque ces barèmes étaient inapplicables car se heurtant immédiatement au taux d’usure.

Et du coup, les grilles de Juillet et d’août ont vite infléchi la tendance, d’autant que dans le même temps, la stratégie de soutien au système bancaire européen – grâce à la BCE (Banque Centrale Européenne) – et au banques françaises – grâce au Ministère de l’Economie et des Finances, a permis d’engranger des enveloppes à taux négatifs ou avec la garantie de l’Etat pour limiter l’impact sur la comptabilisation dans les Fonds Propres. Pour peu, j’allais oublier la décision de pouvoir utiliser la marge de manœuvre du coussin contracyclique, mis en place pour justement absorber des chocs systémiques.

Résumé : refinancement négatif, soutien de l’Etat, critères HCSF limitant structurellement la prise de risque, provisions renforcées pour anticiper la détérioration des risques économiques, et éviction des intermédiaires pour améliorer leurs marges. Je ne suis pas certain avoir connu une telle convergence d’éléments favorables pour le monde bancaire…

Et après… ?

Sans avoir la prétention de prédire l’avenir, il suffit d’un peu de logique pour imaginer les étapes qui vont marquer la fin de l’année 2020 et sans doute le début de 2021. En effet, les 550.000 emplois détruits en deux mois et ceux à venir (rappelons que la BDF et le Ministère de l’Economie ont tablé sur une destruction entre 850.000 et 1 million d’emplois, en effets consécutifs), vont forcément générer une fragilisation de la consommation de biens courants, d’abord une hausse de l’épargne de précaution (stockage des indemnités) puis une ponction au fil du temps, surtout si l’emploi ne repart pas. Que notre Ministre des finances se rassure, il n’y aura pas besoin de taxer le Livret A (lui qui se demandait comme flécher l’épargne de précaution engrangée avec le confinement), les difficultés de la vie vont s’en charger pour bon nombre.

Les entreprises qui vont avoir réussi à passer le cap 2020 vont se retrouver confrontées au remboursement du PGE au début 2021 – sauf à ce qu’il soit définitivement et intégralement transformé en avance remboursable sur une plus longue durée – avant de devoir affronter les fourches caudines de la cotation Banque de France ou des sociétés d’assurance-crédit, suite à la production des comptes annuels, qui porteront les stigmates de la crise sanitaire. 

Côté du marché de l’Immobilier, les prix devraient se calmer après les derniers achats de rentrée pour les retardataires ou ceux qui n’ont pu déboucler les investissements avant les congés. Puis, à la fois pour des raisons saisonnières, et parce que le réservoir du crédit va rester difficile à tourner, la machine de l’investissement va se gripper. Comme le logement social ne pourra pas prendre le relais, la pression sur les loyers va rester forte, excluant sans cesse plus de personnes dans l’accès au logement.

Le taux d’usure restera bas, car le 4ème trimestre sera influencé par les taux bas dérogatoires pratiqués par les banques sur le T3, bloquant ainsi tout espoir de relance dans un plan plus ambitieux, sauf à entamer une révolution des dispositifs d’aide à l’accession (à quand une vraie réforme du Prêt à Taux  Zéro, vers les vrais primo-accédants, et un coup de pouce au recyclage des locaux professionnels ?).

Les Banques vont poursuivre leur révolution organisationnelle et digitale, avec le prétexte de la montée des risques économiques et de la faiblesse des marges d’intermédiation pour accélérer les plans de réduction d’agences et d’effectifs. Jusqu’au moment où, faute de nouveaux clients, elles vont devoir revoir leurs modèles pour aller vers des nouveaux partenariats industriels (avec les gestionnaires de données par exemple), ou revenir vers les courtiers pour améliorer l’expérience clients.

A ceux qui voudront lire le caractère pessimiste de cet édito, je leur demande de prendre quelques minutes de réflexion pour se poser la question du réalisme de mes raisonnements. Dans une crise, tout est affaire d’opportunité et de résilience, mais de résilience agile. La survie des cabinets de courtage ne se fera pas dans la commission bancaire ni même dans la proximité avec les pôles de prescription. Elle se fera dans la montée forte de notre compétence, de notre professionnalisme, dans l’abaissement de nos points morts de fonctionnement et d’acquisition de contacts viables. Les défis de demain résident dans l’appropriation des technologies pour anticiper et non subir les décisions bancaires, et dans la confiance du client. Les modèles doivent changer et sont en train de changer car notre environnement bouge. Il y aura les chênes et il y aura les roseaux, mais vous connaissez, j’en suis sûr, la fin de la fable…. 

Bruno ROULEAU
Porte-Parole de l’enseigne IN&Fi Crédits

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