Entre optimisme et évolution(s) nécessaire(s) du métier d’IOBSP, que retenir de la crise ?

55 jours de confinement auront mis à l’arrêt de nombreux pans de l’économie française

La crise sanitaire du #COVID19 a été très vite accompagnée d’une crise économique sans précédent. A l’heure où le déconfinement commence à s’organiser (réouverture des commerces, des écoles…), on ne mesure pas encore toutes les conséquences sociales de cette pandémie.

Et si l’on devait faire subir un test covid19 à l’#immobilier, il serait sans conteste positif : les premiers symptômes sont en tous les cas présents. 

  • Fièvre (remontée des taux de crédit, incertitudes sur les prix de l’immobilier)
  • Sensation de fatigue et courbatures (quand le marché repartira-t-il ?)
  • Toux (les mesures du HCSF ou encore les problématiques de taux d’usure, qui conduisent à exclure de nombreux candidats à l’emprunt)

Reste à savoir si le marché sera pris d’agueusie, cette perte de goût qui conduirait à détourner les Français de leur rêve d’accession à la propriété ?

Sur ce dernier point, les signes sont plutôt encourageants : pendant le confinement, si les premiers jours ont marqué une forte chute du trafic sur les portails immobiliers, le nombre de consultations est très vite remonté et a retrouvé son rythme « de croisière ». Et de nombreux professionnels de l’immobilier tablent sur une reprise des transactions rapide : un consensus semble s’installer autour d’une baisse des volumes d’environ 20% en 2020 versus 2019 sur le nombre d’opérations, soit environ 800.000 ventes dans l’ancien. Le confinement serait alors, si ces prédictions se réalisent, une simple mise entre parenthèses du marché le temps de ces 2 mois écoulés.

Une simple parenthèse ?

Réjouissons-nous si les visites reprennent, si les projets d’achat en suspens pendant ces 55 jours sont toujours d’actualité et sont menés à leur terme, et si très rapidement on retrouve le rythme « d’avant ».

Mais n’oublions pas que le marché de l’immobilier repose notamment sur 2 fondamentaux : le moral des ménages d’une part, et les conditions d’accès à l’emprunt d’autre part. 

Sur le premier item, le moral des ménages, nous allons pouvoir être fixé dans les prochaines semaines, voire les prochains jours. Les professionnels de l’immobilier (agences et réseaux de mandataires) sauront analyser le nombre d’interactions avec leurs clients & prospects et en tirer les statistiques sur les intentions d’achat. Notons qu’un récent sondage SeLoger indique que « 7 Français sur 10 ne doutent pas que leur projet immobilier se réalisera dans les 6 prochains mois ».

Mais, même si les projets d’achat devaient reprendre, le marché restera grippé si rien n’est fait sur le deuxième aspect – les conditions d’accès à l’emprunt.

La nécessité d’agir pour un assouplissement des conditions d’accès à l’emprunt

En décembre dernier, le Haut Comité de Stabilité Financière HCSF publiait une recommandation dont voici pour mémoire les 2 principales dispositions : 

  • Veiller à ce que le taux d’effort des emprunteurs de crédit immobilier (le « taux d’endettement ») n’excède pas 33%
  • Veiller à ce que la maturité du crédit à l’octroi (la « durée du prêt ») n’excède pas 25 ans

Dès le début de 2020, les conséquences de cette recommandation se sont fait ressentir, conduisant de nombreux dossiers éligibles en 2019 à être refusés désormais. 

Par ailleurs, le mode de calcul du taux d’usure, ce taux au-delà duquel une banque ne peut pas prêter, est extrêmement pénalisant. Le taux d’usure est calculé de la manière suivante : moyenne des taux pratiqués le trimestre précédent majorée d’un tiers. Au fur et à mesure où les taux de crédit immobilier ont fondu, l’impact des frais liés à une opération de crédit se fait plus durement ressentir (frais de dossier de la banque, coût de l’assurance emprunteur, frais d’intermédiation…). Et d’un trimestre à l’autre, on assiste quasi-impuissant à l’augmentation du nombre de dossiers refusés pour cause de contrainte d’usure.

Reprenons le fil sous forme d’une opération mathématique simple : 

Recommandation du HCSF + taux d’usure = hausse du nombre de refus de prêts.

Et pendant la durée du confinement, on a observé dans de nombreux établissements bancaires une hausse des grilles de taux, parfois jusqu’à +70 pdb sur les profils les plus fragiles…

Un cercle vicieux

On est donc dans un cercle vicieux : si la recommandation du HCSF sonnait comme un rappel à l’ordre sur les critères d’octroi des crédits immobiliers par les banques, conjuguée à la baisse de l’usure et l’augmentation des taux cela devient un véritable coup de frein pour le marché de la distribution bancaire et partant, pour le marché de l’immobilier résidentiel tout entier.

De nombreuses voix se sont élevées dans la profession et je salue chaque initiative – en premier lieu celles des associations professionnelles d’intermédiaires bancaires. C’est aussi la démarche que nous avons entreprise avec Maître Laurent DENIS, Floriane DEBORD et Philippe RIVAT en créant l’Observatoire de la Distribution Bancaire dont le premier acte est la rédaction d’un Livre blanc recueillant 14 recommandations que nous avons soumises à l’approbation des IOBSP. Ce Livre blanc sera remis au ministre de l’Economie Bruno LE MAIRE ainsi qu’à des Parlementaires sensibles au marché de l’intermédiation (notamment Mme la députée Valéria FAURE-MUNTIAN et M. le sénateur Martial BOURQUIN).

La nécessité d’une meilleure organisation du marché de la distribution bancaire

L’ensemble de ces initiatives est une nécessité pour permettre au plus vite de mettre un terme au cercle vicieux que nous venons de décrire. En demandant la suspension de la recommandation du HCSF, la modification de la méthode archaïque de calcul du taux d’usure, ce n’est pas que faire du corporatisme et protéger le métier de l’IOBSP : c’est aussi participer à une reprise rapide de l’ensemble de la chaîne immobilière et permettre aux Français de poursuivre l’accession à la propriété dans le respect du droit des consommateurs.

Mais il faut aller plus loin. En préparant le lancement de l’Observatoire de la Distribution Bancaire, ma première déconvenue a été de ne trouver aucun chiffre fiable, aucune statistique cohérente sur le nombre de structures d’intermédiation bancaire en France, la taille réelle du marché, l’ancienneté des entreprises, le nombre de collaborateurs par statut… Comment essayer de se faire entendre sans d’abord se connaître soi-même ? C’est ce premier chantier que nous devons relever : commencer par cartographier le marché de la distribution bancaire. Ce sera le premier pas vers une meilleure organisation de la profession.

Et ensuite, quel visage pour le courtage demain ?

Je suis convaincu que nous saurons, ensemble, en relayant toutes les initiatives, remporter quelques batailles pour un desserrement des conditions du marché. De modestes victoires où bon sens et pragmatisme seront au rendez-vous pour remettre le marché de la distribution bancaire et celui de l’immobilier sur les bons rails.

Mais ce ne sera pas suffisant. 

Plusieurs IOBSP m’ont d’ores et déjà fait part de leur envie de « jeter l’éponge » : la crise liée au COVID19 n’aura fait qu’accélérer leur décision. Malgré des parts de marché en hausse chaque année dans la production de crédit immobilier, beaucoup accusent le coup ces derniers mois. Baisse des commissions bancaire quand ce n’est pas purement et simplement une dénonciation unilatérale des conventions, poids de la réglementation, difficulté de recrutement et de fidélisation des collaborateurs, investissements en services d’information de plus en plus conséquents…

C’est ce qui a guidé le lancement du Label Made in Courtage fin 2019 : cette perception qu’il fallait ouvrir une nouvelle voie au courtage, dessiner les contours d’une nouvelle offre aux IOBSP désireux d’exercer leur métier de manière indépendante, sans rejoindre nécessairement un réseau organisé en franchise.

Ne nous cachons pas : la crise sanitaire a eu aussi pour notre Label des répercussions. Des courtiers qui s’apprêtaient à nous rejoindre en mars ont reporté leur décision, attendant d’y voir plus clair sur leur propre situation. Des réunions en région ont été annulées pour cause de confinement. Mais depuis plusieurs jours, de nouveaux projets d’adhésion se profilent, cependant que nous travaillons sur une nouvelle offre qui sera dévoilée en juin.

Et ma conviction est intacte : le courtage de demain sera différent. Le courtier ne sera pas qu’un facilitateur pour obtenir les meilleures conditions de crédit, il proposera d’autres services, d’autres produits. Le mix digital / humain sera encore plus présent, au bénéfice d’un conseil personnalisé et de proximité. Le consommateur sera encore plus désireux de recourir à un seul interlocuteur expert du financement qui le représentera auprès des banques. Ces dernières auront compris leur intérêt à ne plus fermer la porte au courtage, mais au contraire à renforcer les relations avec ce canal d’acquisition clients. 

Pour réussir ce pari, il est nécessaire de se regrouper, d’échanger, de mutualiser des compétences et des moyens techniques, humains et financiers. C’est ce que nous faisons au quotidien au sein du Label Made in Courtage. Et ce n’est pas fini.

#Keepintouch
#çabougedanslecourtage

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